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物业展:充分调动居民参与老旧小区改造的积极性
来源:中国经济网 | 作者:武汉物博会 | 发布时间: 2023-05-29 | 56 次浏览 | 分享到:



老旧小区改造


老旧小区改造是让老百姓直接受益的重大民生工程和发展工程。但也有读者反映,有的老旧小区改造前,没有公示、没有沟通,居民不清楚要改什么、怎么改,等改造结束后,却发现有些急需解决的问题还是老样子。


“前段时间,我们楼的电箱又起火了,原因还是线路老化。”浙江桐乡市读者姚孝平在来信中说,老旧小区年久失修,存在不少安全隐患,但在改造过程中,有的地方重视外表美观,如外墙刷白、增设垃圾桶、拓宽道路等,却忽视了安全隐患问题。


“居民楼的外立面只刷了朝向道路的一面,另外三面一点没动。露在外面的零乱电线捆扎了一下,还装饰了花草。但社区主要路口还是没有安装监控,小区停车位仍然不足,车辆还是在消防通道乱停乱放。”江西萍乡市司先生谈起小区改造的前后变化,十分不满。


施工质量是老旧小区改造的投诉热点之一。内蒙古呼和浩特市读者李女士在人民网“领导留言板”留言称,小区的暖气管道改造后,56户中有40多户出现漏水现象,由于暖气管接得不好,导致去年小区供暖延后了一两个星期。


河北石家庄市井陉县读者孙建国说,当地有个小区改造仅半年多时间,小区内的地面开裂、墙皮脱落,新换的井盖也锈迹斑斑。“施工质量这么差,一是因为改造施工单位赶进度,忽视了质量把关;二是监理不到位,验收把关不严,让不达标工程蒙混过关。”孙建国说。


对此,西安建筑科技大学教授李昊表示:“每个小区情况都不一样,但有的地方把改造简单化了,没能有针对性地解决具体问题。”他认为,如果从一开始,小区居民就对改造项目有较充分的了解,居民与社区基层组织、施工单位、设计单位及社区运营管理方等共同建立一个互相联系的协调机制,彼此充分沟通,一些老旧小区改造中出现的问题完全可以避免。


充分调动居民参与老旧小区改造的积极性


近年来,为充分调动居民参与老旧小区改造的积极性,不少地方提出了具体措施。河南洛阳市要求纳入改造计划的老旧小区需经80%以上居民同意后才可开工改造;哈尔滨市要求改造前需先成立业主委员会或物业管理委员会……“居民意愿调查”“项目改造前公示”已成为很多地方老旧小区改造的普遍要求。


作为湖南长沙市首批城市更新片区,天心区坡子街街道楚湘社区改造楼栋32栋,惠及周边居民近2000户,改造中也遇到不少实际问题。社区党委书记韦玉芳说:“有的住户原本已经同意加装电梯的方案,但等施工人员入场后,又提出楼上居民每户再补偿自己5000元才同意施工。这一行为又导致其他一些居民的效仿。还有的居民3次拒绝免费安装防护窗,但看到别家装好防护窗后的效果,又找到社区提出要装。类似的情况还有不少,无形中也增加了很多工作量。”


老旧小区改造与传统建筑工地不一样,项目施工现场与居民生活区域交织在一起,噪声大、出行不便、灰尘大等问题容易引起居民不满,也让施工单位十分困扰。天心区城市人居环境局老旧小区和危房改造管理科科长肖君说,有施工单位反映,在老旧小区改造中,严格按图施工都存在一定困难。“总有居民每天在施工人员身边‘监督施工’,有的要求施工人员修改管线位置或者施工工艺,有的要求换一个时间施工,还有的要求尽快结束工程,因此导致停工和延期现象并不少见。”肖君说。


一些社区干部和施工负责人认为,老旧小区改造中的利益相关方要求补偿可以理解,但对可能造成重大损失的违约行为,缺乏必要的约束机制,有些补偿项目也缺乏指导性标准。这些因素往往导致协商过程漫长,造成资源浪费以及工期拖延。


尹女士家住云南曲靖市麒麟区一处老旧小区的顶层,楼顶漏水严重,不但下雨时漏,安装在楼顶的太阳能热水器有时也会漏水,尹女士深受其扰。2021年,小区准备实施改造,社区联合业委会征求居民意见后,决定放弃对楼顶的防水改造。对此,街道办事处工作人员解释称,因施工经费有限,大部分居民表示应优先解决污水沟问题、增设停车位等项目,而且,改造楼顶还需要挪动楼顶的太阳能热水器,需要相关居民签订承诺书,但很多居民都不愿意签。


对此,尹女士认为,楼顶漏水问题只有顶层住户受害,但这并不是顶楼住户造成的问题,“迫切希望相关部门能够帮助解决,哪怕我们自己出一部分钱都行。”


建立可持续的融资机制,多渠道筹集改造资金


资金不足,是一些老旧小区只改“面子”、不改“里子”,甚至影响工程质量的重要原因之一。青海格尔木市高先生参与的一项老旧小区改造工程,原本公示的工期为92天,但仅干了一个多月后就停工了。“原因就是资金不到位,材料不到位,靠垫钱开工干。”高先生说。


海南文昌市读者符敦健在来信中表示,他居住的小区公示时有“新建混凝土道路”“排水沟改造”“围墙改造和新建树池”“安装充电桩”等7项改造项目,但最终只完成了5项,“安装充电桩”“安装文体设施”等项目都因为经费不足而不了了之。


湖南建工集团六公司项目经理戴侠有着多年的老旧小区改造项目经验。据他介绍,老旧小区改造往往地形复杂,没有施工空间、大型机械难入场的情况比较普遍,这都提高了工程造价、拉长了工期。“有些老旧小区只能靠小机械和人工运输,相比开阔场地,每平方米的建设成本可能要上升1000元。”戴侠表示。


国务院办公厅2020年7月发布关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见,提出合理落实居民出资责任,按照谁受益、谁出资原则,积极推动居民出资参与改造,可通过直接出资、使用住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。


但在老旧小区改造中,居民出资意愿并不高。以上文提到的尹女士所居住小区为例,其改造资金除去招投标、设计等费用,剩余资金仅够支付雨水管铺设、绿化改造、路面沥青等材料和施工工费。施工前,街道办事处曾就住户自筹资金一事询问居民代表,居民代表明确表示,大多数住户都不愿意自筹资金。


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湖北枣阳市住房和城乡建设局工作人员付宏才表示,老旧小区改造投资需求大,但目前资金来源主要是国家投资,地方政府按一定比例分担,居民和社会资本筹资占比较低,资金存在较大缺口,且难以持续。加上一些老旧小区住户缴纳物业费的意愿不高,小区改造的后期管理也存在很大难度。小区居民“高期望”与社会资本“低参与”之间的矛盾,迫切需要建立可持续的老旧小区改造融资机制,多渠道筹集老旧小区改造资金。


资金不足更需要精打细算、做好统筹。江苏启东市纪委监委工作人员张裕新来信表示,他曾经接到居民反映,有的老旧小区改造,一年内小区道路被开挖两三次,“先修雨污水管道;填平不久,供气或供水单位又挖开了;过了段时间,通信公司又挖开布线。如此一挖再挖,老百姓戏称是将道路当‘拉链’了。”


张裕新说,老旧小区改造规划和建设时要有前瞻性,“老旧小区改造规划是个系统工程,各部门机构间应进行充分合作交流,避免发生各自为政、重复建设的现象。”



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